智域基于對城投公司片區開發業務進行深挖，結合當前市場情況，對片區開發的模式及內容核心模式進行梳理分析，形成本篇報告：

一、片區開發的定義理解

片區開發，在我國尚無統一明確的定義，一般是指在符合國家政策及地方規劃的前提下、對具有一定規模、相對成片的區域進行系統性規劃、建設、運營和維護。關鍵內容通常包括戰略定位、規劃設計、土地一級開發、基建公服建設、產業和內容導入、運營管理等，因此又稱“片區綜合開發”或“區域綜合開發”。

這個定義的要點包括：

1.片區開發的前置條件：一是符合國家有關政策；二是符合地方政府發展規劃和戰略。

2.片區開發的主要過程包括系統性規劃（戰略定位、規劃設計）、建設（土地一級開發、基建公服建設）、運營（產業和內容導入、運營管理等）和維護。

二、片區開發的盈利模式

片區開發因體量巨大，有一定盈利，從而深受地方政府和社會資本青睞，但如果盈利模式不當，反倒會形成債務存量和風險增加。常見盈利模式如下：

1.老舊城區改造

這種模式以創新城市功能定位為目標，按照新功能標準對老舊城區、老舊小區實施改造，完成城市功能升級。這種模式的關鍵是如何根據城市總體戰略定位與規劃確定城市功能，以“圍繞人的一生的服務” 需求升級為主題設計功能、進行改造。比如，以智慧城市、智慧養老、智慧醫療、智慧能源等需求升級為改造內容的老舊小區改造。

對老舊小區進行整體開發，是地方政府“十四五”主要任務，有較大的市場空間。同時，全國市場機會也很多。這種模式的盈利點包括：

（1）以片區騰空的可經營性土地為收益；

（2）以升級改造后服務收費和運營盈利作為收益；

（3）其他合法合規的盈利模式。

2.以交通樞紐的片區開發對創新城市功能進行復制

這種模式的主要特點是以交通樞紐為核心、以新功能定位為特點，拉近城市、小城市、城鎮地理距離，便利產業發展和日常流動，縮短通勤時間，帶來資本、人口的聚集。這種模式的關鍵點是交通便捷，包括對“最后一公里”交通問題的解決。

3.以文旅康養、農業資源開發為特色的片區開發

隨著生活水平的提高、需求檔次的提升和個性化，文旅康養逐漸成為“圍繞人的一生的服務”的重要需求，以文旅康養為特色的片區開發以可參與、可體驗、可娛樂等為特色，重點滿足城市居民更高層次的精神文化生活。這一模式的關鍵要依托文旅康養等特色資源或特色設計，同時結合多種業態有效融合。

4.產業升級為特色的片區開發

城市發展，重點依托產業發展。圍繞產業發展、產業升級進行片區開發，更能帶來直接、穩定收益。這一模式的關鍵是要充分圍繞產業優勢進行產業補鏈、強鏈，打通產業上中下游產業鏈。需要注意的是，產業升級因為其過程的漫長性特點，進行片區開發時要遵循“分片、分期、多次、滾動”的原則逐步開發，而不是一步到位，否則很容易造成債務和風險增加。

以上模式可以單獨開發，也可以組合開發形成盈利合力。

三、片區開發的融資模式研究

基于地方財政資金不足，PPP模式10%上限約束，嚴控地方政府隱性債務風險的情況，面臨項目開發所需的巨額資金，政府與社會資本雙方都在積極探索各種不同的融資模式和路徑。下面我們分別分析下不同融資模式的風險。

1.ABO模式

ABO即授權—建設—運營，是政府通過競爭性程序或直接簽署協議方式授權相關企業作為項目業主，并由其向政府方提供項目的投融資、建設及運營服務，政府方按約定給予一定財政資金支持，合作期滿后將項目設施再移交給政府方的合作方式。

對于片區開發而言，ABO是常用的模式，落地難度在于政府授權的范圍、支持力度及項目內容。

從融資模式上來看，ABO模式在授權基礎上，以SPV公司為核心，建立起單項目社會資本+政府資金+國企資金的全面接入，進而帶動項目整體拓展。

從實際操作來看，以國有企業為核心的開發方是ABO模式的最佳使用者，并通過SPV公司撬動社會資本，提升融資能力。

2. “F+EPC”模式

一般是某政府平臺公司作為建設單位負責承建和實施，社會資本方負責項目建設資金的籌集與項目設計、采購、施工總承包，建設完成后由政府國有企業或平臺公司按照合同約定的投資收益平均每年償還社會資本方的項目投資及建設成本和一定的利潤。

但是從實踐角度而言，政府未來不應將保底承諾作為片區開發項目中的核心要件，將政府從隱形債務中抽離，保障政府不因片區開發的項目突破財政底線。

其次，從F-EPC落地角度來看，一般需要深度捆綁運營端，依托于運營端的現金流及營收彌補項目社會資本方的投資，并提升投資積極性。同時，政府予以一定的運營補貼，確保項目的穩定性。

因此，從F-EPC未來空間來看，各城市具有較強商業性、投資回報率較高的經營性設施運作可采取該模式。

3.產業基金及母基金模式

片區開發在導入產業時，往往需要產業基金做支撐，這種模式根據融資結構的主導地位分政府主導及金融機構主導兩種模式。

從目前實際落地情況來看，一般以區域城投類平臺牽頭成立相關基金為主。一方面通過專項片區開發基金形成對項目開發的支撐；另一方面進一步推動開發基金與產業基金的聯動，形成房東+股東的雙重關系，促進以產業招商為核心的片區開發“內循環”構建。

4.收益信托模式

片區開發項目公司委托信托公司向社會發行信托計劃，募集信托資金，然后統一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。

5.發行債券模式

片區開發項目公司在滿足發行條件的前提下，可以在交易商協會注冊后發行項目收益票據，可以在銀行間交易市場發行永（可）續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，也可以經國家發改委核準發行企業債和項目收益債，還可以在證券交易所公開或非公開發行公司債。

從實踐來看，地方平臺公司目前將更多圍繞基礎設施建設專項債券、綠色城市及海綿城市債券、碳資產債券等新興產業及新興領域，通過經營性資產+部分基礎設施打包整合的模式，獲取授信，進而降低債券利息，提高受歡迎程度。

同時，廣東、上海、北京等地在進一步推動全域無隱形債務試點工作，通過集中性的“城投債”集采進一步下降融資成本，為地方平臺公司釋放融資壓力提供巨大助力。

6.融資租賃模式

融資租賃是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃，有三種主要方式：1.直接融資租賃，可以大幅度緩解片區開發建設期的資金壓力；2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題；3.售后回租，即購買“有可預見的穩定收益的設施資產”并回租，這樣可以盤活存量資產，改善企業財務狀況。

從實踐角度來看，融資租賃模式一般用于特定的產業項目，例如文旅、醫療、城投等，面向于片區開發的融資租賃一般是在其他模式下的融資補充，周期一般在3年內。

7.資產證券化

資產證券化是指以特定基礎資產或資產組合所產生的現金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（ABS）的業務活動。片區開發建設涉及大量的基礎設施、公用事業建設等，基于我國現行法律框架，資產證券化存在資產權屬問題，但在“基礎資產”權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創新工具，對片區開發融資模式也是一個有益的補充。

8.供應鏈融資模式

供應鏈融資是把供應鏈上的核心企業及其相關的上下游配套企業作為一個整體，根據供應鏈中企業的交易關系和行業特點制定基于貨權及現金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

隨著新一輪產業升級的浪潮和防范金融體系系統性風險的政策要求，無論是地方政府還是投資者，均應著重強調投融資的可控性和區域的長線發展，將區域開發的重點后移至產業導入和運營服務，力求引入有競爭力的高新技術產業或具有高附加值的第三產業。